Daciones en pago

Daciones en pago en las hipotecas españolas; cuestiones y disputas

¿He leído la información contradictoria sobre hipotecas asentamientos en España, es posible la entrega de las llaves de una propiedad al banco o no?

Sí, es definitivamente posible y de hecho eso es algo que sucede a menudo.

¿Cuáles son las reglas para llevar a cabo las daciones?

No hay reglas, sino una laguna en la Ley. Las daciones (o llegar a un acuerdo en el notario por el que el banco acepta la casa en pago del capital pendiente de la hipoteca) no están prohibidas por la ley.

Sin embargo, tampoco están reguladas, por lo que algunos bancos le dirán que no están admitidas y no las aceptan.

¿Por qué?

Cuando faltan sólo unos pocos meses para que acabe el año 2016, el legislador español, a pesar de sus repetidas promesas, aún no ha modificado la regulación de las hipotecas.

Y Así, durante los últimos cinco años o más, los deudores hipotecarios y los bancos se han culpado unos a otros del alto número de impagos en las hipotecas en España.

Las razones últimas de esta disputa se remontan a algunos años atrás.

La burbuja de la construcción de la década de 2000 estalló en 2009, y provocó:

a) la drástica caída en el valor del mercado inmobiliario en España, incluyendo obviamente los inmuebles hipotecados;

b) una reducción notable del ingreso de las familias;

c) una completa reestructuración del sistema financiero español, en la que todas las cajas de ahorro locales se disolvieron y sus activos y pasivos se traspasaron o fueron vendidos a los bancos.

Esta era una mezcla explosiva de las circunstancias que sacudieron el mercado inmobiliario en España.

¿Y cuáles son las cláusulas abusivas?

La misma tensión financiera que se ha mencionado anteriormente puso al descubierto un sinfín de irregularidades que habían sido introducidas en las escrituras de hipotecas en España entre 2004 y 2009.

Estas irregularidades se ocultaron en dichas escrituras y los prestatarios no sabían, por ejemplo, que en sus escrituras había cláusulas abusivas: la cláusula suelo, las tasas de interés y referencias únicamente en perjuicio de los prestatarios (específicamente los viejos “IRPH”, ahora llamados “IRPH de entidades”), las cláusulas por las que el prestamista (esto es, el banco) podía dar por concluida la hipoteca e iniciar el proceso de ejecución con sólo un mes de impago de la hipoteca, las valoraciones completamente exageradas, etc.

Ya a finales de 2010, cuando los primeros síntomas de lo anterior comenzaron a llegar a los titulares, todos los actores de este estado de cosas se volvieron al Gobierno para solicitar una solución:

– Los bancos querían normas claras, y, específicamente, una indicación de que las normas más estrictas relativas al sistema de la hipoteca eran de aplicación obligada, por lo que sería capaz de solicitar el pago total a los acreedores hipotecarios, según las escrituras de hipoteca.

– Los prestatarios, debido a que a sus propiedades hipotecadas se les dio una valoración incorrecta, por inflada, veían cómo sus propiedades ahora valían un tercio del valor de las tasaciones.

– Los despachos de abogados españoles, tanto de los particulares / prestatarios y los bancos, que demandan un conjunto de reglas claras con las que dar asesoramiento adecuado a sus clientes.

– Y por último, pero no menos importante, las autoridades de la UE pidieron expresamente al Estado español a “cambiar completamente las reglas de la ejecución de hipotecas”.

¿Cómo está el asunto ahora mismo?

El actual Gobierno español está en el cargo sólo de forma provisional después de las últimas elecciones dieron como resultado un parlamento sin mayoría.

Las elecciones generales serán convocadas otra vez y es muy poco probable que el Gobierno intente aprobar ahora mismo cualquier proyecto de ley relacionados con este asunto.

A este hecho, es necesario añadir que el partido detrás del actual gobierno (PP o Partido Popular) está muy endeudado con muchos de los principales bancos españoles, y es poco probable que tan siquiera proyecte una ley que afecte o vaya en contra de los intereses de dichos bancos.

En estas circunstancias el estado de las cosas evoluciona de manera constante pero aun incierta, guiado por las sentencias emitidas por los tribunales superiores o de segunda instancia españoles, que han puesto al descubierto y castigado los abusos que los bancos han cometido durante años. Los prestatarios, así, están recibiendo apoyo de los jueces en las dos principales cuestiones en disputa:

1. Las cláusulas suelo
Prácticamente todas las hipotecas firmadas en la década de 2000 tenían una cláusula suelo, impidiendo a los prestatarios beneficiarse de la reducción de la referencias de los tipos de interés.

Las citados hipotecas no establecen un máximo que las referencias (euribor, otros) podrían superar; sin embargo, los bancos incluyeron en las hipotecas, casi por defecto, una cláusula suelo.

De acuerdo con esta cláusula, incluso si el interés se reduce (como de hecho ocurrió) el tipo de interés que se aplica a la hipoteca se mantendrá según lo establecido por las cláusulas suelo. Estas cláusulas eran habitualmente en niveles mínimos de 3 a 6%.

El escenario anterior ha sido totalmente puesto al descubierto por los jueces y, después, prohibido.

Los bancos trataron de mantener las cláusulas suelo en los contratos utilizando argumentos débiles, pero una sentencia del Tribunal Supremo español en junio de 2013 acabó con los argumentos de los bancos: dijo que las cláusulas (suelo) no eran admisibles, ya que provocan un desequilibrio notorio en los derechos de las partes intervinientes; y también, que los prestatarios no eran conscientes de esta cláusula, ya que por lo general se “ocultaban entre una miríada de cláusulas e información” en las escrituras.

La última gota contra las cláusulas suelo fue una decisión de las autoridades financieras de Asturias que comenzaron a multar a todos los bancos que habían incluido una cláusula suelo en un contrato de hipoteca – precisamente mediante con 8.000 euros de multa por cada contrato de hipoteca en la que un banco había incluido una cláusula de suelo.

2. El IRPH como referencia la tasa de interés

Una de las medidas que el legislador español publicado en las reformas a la Ley de 2012/2013 fue la de sustituir el antiguo IRPH por un nuevo IRPH, llamado “entidades financieras”.

El IRPH era una referencia utilizada en España por las cajas de ahorros locales. Tuvo el mérito de ser más estable, y los bancos la utilizaron para recomendarla ya que oscilaba menor que el euribor.

Sin embargo, con las tasas de interés en mínimos históricos los acreedores hipotecarios querían pagar menos cada mes, y pidieron referencias más bajas.

En un intento de contentar a ambas partes, el legislador abolió la antigua IRPH y creó la nueva IRPH como una solución ideal, y para aquellos con la edad IRPH en sus hipotecas (a ninguno de los cuales se les ofreció el euribor), un cambio automático lo reemplazará para el nuevo IRPH. Pero este cambio no era lo que querían los prestatarios – el nuevo IRPH sigue siendo mucho más alto que el euribor, y además se ajusta mensualmente por un acuerdo hecho por los mismos bancos que prestan los fondos en las hipotecas.

Esta circunstancia fue llevada a los tribunales por los clientes que tienen el nuevo IRPH en sus hipotecas, cuando los bancos rechazaron de plano para sustituirlo por el euribor.

El resultado ha sido prácticamente unánime: los jueces han considerado el nuevo referente IRPH abusivo e ilegal y se autoriza a los demandantes para que puedan pedir su cambio por el euribor.

Los bancos al recibir las solicitudes de los prestatarios, aunque de muy mala gana, han realizado esos cambios.

Así que la situación actual en relación con las hipotecas ha cambiado drásticamente en comparación con la década de los 2000.

Los prestatarios pueden ahora solicitar al banco para eliminar todas las cláusulas abusivas en sus contratos de hipoteca.

Entonces, ¿es tan simple como llamar a mi banquero y diciéndole que yo quiero entregar mi casa?

En realidad no es sencillo, ya que los bancos normalmente no aceptan las peticiones del cliente en caso de que la vivienda haya bajado de valor (lo que sucede muy a menudo).

Los bancos siguen siendo reacios a aceptar la dación – es decir, a aceptar el inmueble como pago del total del capital pendiente de la hipoteca.

Y como el valor de las propiedades han bajado tanto que prácticamente todas las propiedades hipotecadas en la década de 2000 están en negativo, los bancos no acceden fácilmente a las peticiones de dación.

¿Cómo me puede ayudar un abogado?

Basando sus casos en algunos precedentes del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales, los abogados de los prestatarios están obligando a los bancos a aceptar las propiedades que le dan los valores tenían cuando hipotecado.

Estas acciones o peticiones se basan en un punto clave, el valor de tasación.

En España es obligatorio hacer una valoración completa de la propiedad en el momento de la hipoteca.

Este valor se introduce en las escrituras de hipoteca y es la cifra sobre la cual se calcula el porcentaje que se presta.

Los precedentes del Tribunal Supremo y Audiencias establecieron que este valor fuera aceptado por los bancos a la hora de estudiar una dación; y también que estos bancos prestaran a sus clientes (o deberían haberlo hecho) con márgenes suficientes respecto a ese valor, como para evitar cambios drásticos en el valor de mercado.

Así que gracias a estos precedentes en la actualidad se llegan a daciones en más casos, y los bancos, si bien de mala gana, están aceptando más frecuentemente las propiedades hipotecadas en dación.